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2019-12-02 19:09:46

薛洪言:租房分期 不仅仅是一笔生意

当现金贷款退出受阻时,越来越多的人试图挤入现场贷款。事实上,不同的场景,不同的风景,不同的人看到,有不同的感觉。例如,圈外的人和圈内的人对在不同阶段租房(房租贷款)有完全不同的看法——站在圈外,他们觉得有很大的空间,他们搓着手,急于进去,马上杀了他们。圈子里的人总觉得自己被手脚捆住了,所以不能有效地出去,渗透率也不能提高。

“当我拿到一张纸的时候,我感到很肤浅。我绝对知道我必须自己去做。”实践是一堵墙,隔着它有两个世界。至于那些摩拳擦掌来安排现场贷款的组织,只有在他们练习之后,他们才能看到他们真正的样子。在这篇文章中,我们来谈谈租金分期付款。

市场概述:万亿市场即将开放

租赁是一个大市场。据CICC证券估计,中国目前约有1.5亿城市租赁人口,相当于超过2万亿的租赁规模。与美国(31.2%)、日本(38.7%)、德国(55%)等国家相比,中国的租赁人口比例较低,由于房价较高、城市化率较高、购买观念发生变化、购买年龄推迟等因素,这一比例将继续上升。租赁市场有广阔的空间。

根据世界银行的数据,2016年北京首次购房者的平均年龄是38岁,比四年前晚了两年。相应地,平均租赁年龄也在上升。根据壳牌租赁数据,2018年北京租户的平均年龄为35.56岁,比三年前高两年。

遵循这一趋势,政策层面也加大了对租赁市场的支持力度。例如,《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)明确提出“提高住房租赁企业的规模、集约化和专业化水平,形成大、中、小型住房租赁企业协调发展的格局”和“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”。

地方政府也表示,他们将增加出租房屋的供应,如北京和上海。在上海第十三个五年计划中,出租屋供应量占31%,而在北京2017-2021年住宅计划中,有50万套出租屋被明确建成,占三分之一。

广阔的市场空间以及政策层面的鼓励和回应,让那些努力寻找出路的企业家能够看到方向。长期租赁公寓已经成为许多玩家的新战场。不仅有房地产巨头,还有房屋中介机构和大量企业家。

与传统的c2c租赁模式相比,长期租赁公寓属于c2b2c模式,中间有多个公寓运营商。公寓经营者按照统一标准装修,提供租赁后管理服务,解决了传统租赁模式下的诸多难题,如室内环境差、维护困难、房东面临困难、害怕临时搬迁等。他们很快赢得了寻求住房质量的年轻人的信任,成为租赁市场的一支新力量。

根据青科公寓招股说明书披露的数据,2018年国内品牌长期公寓租金收入达到328亿元,占市场份额的2.2%。与46%的美国市场相比,长期租赁公寓仍有很大的发展空间。

长期租赁公寓的兴起为租赁公寓的逐渐崛起提供了土壤。

传统的c2c模式具有分散的租赁场景,金融机构没有开发专业产品的动机,租户的资本需求主要依赖于工资、信用卡和熟人的营业额。经过长期租赁公寓的干预,有可能获得大量客户。金融机构纷纷推出租赁贷款,希望在万亿市场中占有一席之地。

梦想变成噩梦,麻烦继续。

小额贷款公司和消费金融公司在租赁贷款市场上获得了第一名,但银行很快进入并利用了资本成本。

单从风力控制的逻辑来看,租赁分期付款的质量非常高:有可依赖的场景,资金的使用是可控的,最重要的是,如果借款人不还钱,银行会向公寓打招呼,提前终止租赁合同,并用归还的未付租金来弥补本金和利息的损失。

如果公寓管理稳定,一切都会好的。问题是公寓不能稳定运行。在资本和市场的风的压力下,公寓方面正在寻找快速,以快速赢得住房供应,快速装修和市场,资本链一直很紧。大量的前期住房存量、统一的装修风格和装修后适当的空置期需要大量的现金流。

一切都准备好对外开放,但也不得不接受早期的高空置率。以龙湖地产冠宇公寓为例。根据年度报告,2018年共开放了53,000套公寓,总入住率为50.1%,其中70.2%用于已开放3-6个月的项目,87.4%用于已开放6个月以上的项目。

现金流紧张,盈利能力差。长期租赁赚取租金差额。房东根据市场价格出租公寓。公寓只能以高于市场价格的价格出租,并通过更好的室内装修和安心服务赚取溢价。房客主要是年轻人。尽管他们追求住房质量,但收入有限。他们还将根据市场价格考虑公寓的性价比,这决定了公寓的溢价空间不大。例如,根据数据,2018年,超过80%的租房者每月的租金不到2000元。

一方面,住房方面占用了大量资金,另一方面,租户方面的保费收入有限。从公寓方面来看,短期经营出现负现金流是正常的,短期亏损也是理所当然的。

要度过难关,考验的是公寓的融资能力。工业巨头拥有的长期租赁公寓拥有多样化的融资渠道,并且易于处理。一些依赖日益谨慎的资本注入的初创企业完全不够,已经开始了租赁贷款的想法。

作为整个商业模式的信息枢纽和连接桥梁,一旦公寓方有了坏主意,金融机构、房东和房客的噩梦就会开始。坏想法始于两个动机:

动机一:降低空置率。为此,公寓毫不犹豫地玩了一些“花招”,比如打“赌零赔一”的幌子,与传统中介争夺租户。然而,保证零支付是不可能的,即使房东也不允许,所以贷款合同必须嵌入,所以公寓愿意与金融机构一起玩。考虑到许多租户拒绝贷款,一些组织在租赁合同中隐藏贷款条款,租户不知不觉地借钱。一旦后期出现问题,就会引发虚假宣传和日常贷款纠纷。

动机2:占据租金。房客(借款人)一次借出一年的租金,金融机构直接支付给公寓业主,后者每季度支付房东四次,以实现租金的真正占有。一旦公寓主人逃跑,房东、房客和金融机构就会陷入一场纠缠不清的纠纷,成为受害者。

自2018年以来,长期租赁公寓出现了大规模流失,造成了不良影响,也导致刚刚出现曙光的租赁贷款业务终结。从梦到噩梦,只有一年。

出路:这既不是死胡同,也不是短期解决方案。

归根结底,租赁贷款的问题在于焦点不稳定。公寓经营者,金融机构,租户,房东,生态的四面,应该有四脚硬,但实际上都依靠公寓经营者的一脚支撑,这一脚非常重要,当事人没有实质性的监督,生态不稳定,经常混乱。

为了打破这种局面,关键是伸出另外三条腿,用四条腿触地,从而稳定生态。

(1)金融机构

在现场业务中,金融机构习惯于成为“砍掉他们手的店主”。他们只想成为一个资金提供者,而客户依赖于现场派对,甚至风的控制也依赖于现场派对。问题是金融机构不想做太多事情,事情会浮现在他们的脑海中。

在分阶段租赁的四方关系中,一旦房主离家出走,金融机构相对强势的“受害者”自然会站出来收拾残局,面对租户和房东这两个弱势受害者。

金融机构的普遍做法是退缩,提高门槛,只与领导人打交道,避免逃跑的风险。无论龙首此刻是否一定不能逃跑,向龙首撤退,从某种意义上说,也放弃了广阔的市场前景。

有理由承担更多的责任来监督和帮助业主。从风力控制的角度来看,金融机构需要实时监控公寓的资本流动和运营状况,并尽早发现和应对风险。但是,如果你想让公寓合作,你需要金融机构提供更多的支持和帮助,比如提供一些公共信贷支持、公私联动、B侧和C侧合作,这样才有能力和空间成为主管。

(2)房东

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